Les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI

Constituer une SCI présente les avantages suivants :

En matière de succession, créer une SCI et distribuer des parts aux héritiers permet d’éviter les inconvénients de l’indivision qui impose pour tout acte sur les biens immobiliers indivis, une décision de la majorité des 2/3 des coindivisaires (et non plus l’unanimité depuis le 1^er janvier 2007).  La division en parts sociales permet aussi une gestion plus simple du patrimoine immobilier.  

En matière de gestion patrimoniale, les avantages sont les suivants :

-          protéger le patrimoine d’un associé  en mettant à l’abri un bien immobilier des créanciers ;

- acheter  les murs d’un bien pour le louer à une entité commerciale et donc de déduire les loyers des bénéfices imposables et de se constituer à terme un patrimoine immobilier professionnel ;

-          bénéficier de la différence entre la valeur nominale des parts sociales de la SCI et la valeur marchande du bien immobilier ;

-          déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers des associés de la SCI ;

-          bénéficier du régime favorable des plus-values des particuliers (l’immeuble acquis par une SCI est exonéré d’imposition après 15 ans de détention).    

En matière de concubinage ou de vie commune, créer une SCI permet de mettre à l’abri son partenaire en lui attribuant un droit de jouissance du logement.     

Les professionnels de l’immobilier peuvent recourir aux SCI pour assurer les montages juridiques suivants (sous réserve du contrôle d’un abus de droit par l’administration fiscale) :   

1) Faire une donation de parts sociales à des enfants légataires plutôt qu’un bien immobilier.  En cas de donation entre vifs d’un bien immobilier, le passif lié à l’acquisition du bien n'est pas déductible de sa valeur. Or en cas de cession de parts, les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette des parts (passif déduit). Il conviendra de comparer les avantages de la SCI avec la fiscalité successorale : depuis le 1er janvier 2008, chaque parent peut transmettre, tous les six ans, à chaque enfant, la somme de 156.974 € sans payer de droits de succession. Chaque six ans, chaque les grands-parents peut également transmettre sans droit de succession, chacun et à chaque petit –enfant, la somme de  31.395 €.

2) Faire un emprunt par la SCI pour acquérir un bien immobilier afin d’économiser des droits de mutation (le calcul des droits de mutation se faisant sur le montant de l’actif net de la SCI lors de l’opération d’achat).

3) Démembrer la propriété des parts sociales de la SCI pour faire respecter les objectifs du donateur défunt : les concubins peuvent ainsi subdiviser les parts de la SCI en nue-propriété et en usufruit puis procéder à une répartition croisée (chaque concubin ayant la moitié des parts en nue propriété et en usufruit). De facto, les héritiers du concubin décédé ne peuvent « exproprier » du logement le concubin survivant. 

4) Création d’une SCI afin d’éviter une situation d’indivision et éviter la complexité de la gestion d’une indivision.

5) Transmission d’un patrimoine familial de génération en génération.

Pack juridique pour créer une SCI

- 2 modèles de Statuts de SCI (capital fixe/variable) + 18 pages 
- Guide complet explicatif (+ 40 pages, pdf)

- Avis de constitution de la SCI
- Acte de cession de parts sociales de SCI
- Avis de dissolution de la SCI
- Avis de clôture de la SCI
- Avis de transfert du siège social de la SCI
- Avis d'augmentation de capital de la SCI
- Avis de changement de gérance de la SCI
- Liste des journaux d'annonces habilités
- Déclaration fiscale de cession de parts de SCI
- Déclaration d'immatriculation de la SCI
- Déclaration TNS de la SCI
- Déclaration de CLR
- Déclaration de non condamnation du gérant
- Attestation de domiciliation du siège social de la SCI
- Déclaration de modification (Cerfa M2 avec sa notice)
- Déclaration de revenus fonciers
- Déclaration de revenus fonciers 2044 spéciale
- Déclaration fiscale n°2046 (taxe sur les immeubles)


Statuts de société civile immobilière - SCI

Cahier de résolutions standards - SCI

Demande d'agrément - Cession de parts sociales des SARL, SCI

Modification du capital d'une SCI - Annonce légale

Constitution de SCI - Annonce légale