Statuts de SCI: 01.11

18.1.11

Fiscalité de la SCI - Partie I

Aides diverses aux associés de SCI

En matière de crédit d’impôts et d’aides aux associés de SCI on gardera à l’esprit les points suivants :

i) les associés de la SCI ne peuvent pas bénéficier du prêt logement à 0 % ni du 1% logement. Selon le ministère du logement, il serait possible de financer l'acquisition ou la souscription de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises ou de sociétés coopératives de construction puisque, par référence à la réglementation PAP/PC, ces opérations sont assimilées à des acquisitions immobilières. (en savoir plus : http://www.actionlogement.fr/)

ii) le recours au Plan d'Epargne Logement pour l'acquisition de parts de SCI n’est pas possible.

Dépenses de réhabilitation

Certaines dépenses de réhabilitation de locaux d’habitation dans les zones franches urbaines peuvent être déduites par les associés de SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les travaux de réhabilitation doivent notamment être éligibles et la SCI doit prendre l’engagement de donner en location les locaux nus à titre de résidence principale pendant 6 ans.

Les SCI familiales peuvent bénéficier d’un prêt pour travaux d'amélioration. Ce prêt est d’un montant maximum de 50 % du prix de revient prévisionnel des travaux dans la limite de 9 600 € par logement réhabilité et 14 400 € par logement réhabilité pour le secteur très social (plafonds de loyers et ressources PLAI ou conventionnement ANAH très social). Pour en savoir plus : http://www.actionlogement.fr/produits-services/pret-pour-travaux-d-amelioration

A savoir : on ne peut pas bénéficier d’un prêt PASS-TRAVAUX « copropriété dégradée » lorsque le logement a été acheté dans le cadre d’une SCI.

Terrains à bâtir

En matière d’achat de terrain à bâtir par une SCI, si la SCI prend l’engagement de construire dans le délai de 4 ans à compter de la date de l’acte et en contrepartie du paiement de la TVA, l’acquisition du terrain est exonérée des droits d’enregistrement.

Si l’engagement de construire n’est pas pris dans l’acte, les droits d’enregistrement deviennent exigibles (outre une pénalité de 1% et les intérêts de retard).

Selon le Ministère du logement, la SCI peut toutefois régulariser sa situation en prenant l’engagement dans un acte complémentaire, les droits acquittés peuvent lui être restitués sur réclamation et sur justification du paiement de la TVA. Il y a également prolongation du délai de 4 ans dans les cas suivants : ....

Modèle de Statuts de SCI avec Notice (+40 pages)

Le gérant de SCI

Le gérant de SCI

Désignation

Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société.

Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut demander au président du tribunal de commerce statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un ou plusieurs gérants.

A savoir : la SCI prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu'elle est dépourvue de gérant depuis plus d'un an. La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées dans un journal d’annonces légales.

Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées.

Pouvoirs du gérant

Si une personne morale exerce la gérance, ses dirigeants sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités, civile et pénale, que s'ils étaient gérants en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.

Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société.

S'il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s'opposer à une opération avant qu'elle ne soit conclue.

Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.

A savoir : les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers.

Responsabilité du gérant de SCI

Chaque gérant de SCI est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion ....

A consulter :

Pack juridique pour créer une SCI

- 2 modèles de Statuts de SCI (capital fixe/variable) + 18 pages
- Guide complet explicatif (+ 40 pages, pdf)

- Avis de constitution de la SCI
- Acte de cession de parts sociales de SCI
- Avis de dissolution de la SCI
- Avis de clôture de la SCI
- Avis de transfert du siège social de la SCI
- Avis d'augmentation de capital de la SCI
- Avis de changement de gérance de la SCI
- Liste des journaux d'annonces habilités
- Déclaration fiscale de cession de parts de SCI
- Déclaration d'immatriculation de la SCI
- Déclaration TNS de la SCI
- Déclaration de CLR
- Déclaration de non condamnation du gérant
- Attestation de domiciliation du siège social de la SCI
- Déclaration de modification (Cerfa M2 avec sa notice)
- Déclaration de revenus fonciers
- Déclaration de revenus fonciers 2044 spéciale
- Déclaration fiscale n°2046 (taxe sur les immeubles)

Statuts de société civile immobilière - SCI
Cahier de résolutions standards - SCI
Demande d'agrément - Cession de parts sociales des SARL, SCI
Modification du capital d'une SCI - Annonce légale
Constitution de SCI - Annonce légale

Les actions en responsabilité contre les associés de SCI

Les actions en responsabilité contre les associés de SCI

Outre l'action en réparation du préjudice subi personnellement, et en cas de faute de gestion par exemple, un ou plusieurs associés peuvent intenter une action en responsabilité contre le gérant de la SCI.

Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la SCI. En cas de condamnation, les dommages-intérêts sont alloués à la SCI.

Est réputée non écrite toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l'exercice de l'action en responsabilité contre le gérant à l'avis préalable ou à l'autorisation de l'assemblée des associés. Est également nulle la clause des statuts qui comporterait par avance renonciation à l'exercice de cette action en responsabilité.

De façon générale, aucune décision de l'assemblée des associés ne peut avoir pour effet d'éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l'accomplissement de leur mandat.

Les associés sont également responsables indéfiniment à l’égard des tiers créanciers. Les créanciers peuvent donc poursuivre les associés sur leur patrimoine personnel mais uniquement en proportion de leurs apports dans la SCI. En la matière, la règle des poursuites préalables de la SCI est appliquée par les tribunaux.

A consulter :

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La cession de parts sociales de SCI

La cession de parts sociales de SCI

Nota : les règles qui suivent (sauf pour la cession de parts entre époux) peuvent être aménagées par les statuts de la SCI.

Les parts sociales des associés ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés (les statuts peuvent prévoir une majorité qualifiée par exemple en lieu et place de la règle de l’unanimité).

Les statuts peuvent dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. En principe, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants de l’associé cédant.

Le projet de cession est notifié, avec demande d'agrément, à la société et à chacun des associés. Il n'est notifié qu'à la société quand les statuts prévoient que l'agrément peut être accordé par les gérants.

En cas de cession de parts sociales, la valeur des parts est en principe déterminée par les parties ou en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d'accord entre elles, par ordonnance du président du tribunal de commerce (procédure de référé sans recours possible).

Cession de parts entre époux

Attention : il ne peut être dérogé aux règles qui suivent (sauf pour modifier le délai de six mois applicable à une cession et sans que le délai prévu par les statuts de la SCI puisse excéder un an ni être inférieur à un mois).

Lorsque deux époux sont simultanément membres d'une SCI, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables, résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis date certaine.

Lorsque plusieurs associés expriment leur volonté d'acquérir, ils sont, sauf clause ou convention contraire, réputés acquéreurs à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient antérieurement.

Si aucun associé ne se porte acquéreur, la SCI peut faire acquérir les parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou suivant les modalités prévues par les statuts. La SCI peut également procéder au rachat des parts en vue de leur annulation.

Le nom du ou des acquéreurs proposés, associés ou tiers, ou l'offre de rachat par la société, ainsi que le prix offert sont notifiés au cédant. En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé par désignation d’un expert (tribunal de commerce), le tout sans préjudice du droit du cédant de conserver ses parts.

Si aucune offre d'achat n'est faite au cédant dans un délai de six mois à compter de la dernière des notifications, l'agrément à la cession est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société. Dans ce dernier cas, le cédant peut ...

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Les statuts de la SCI - Société civile immobilière

Les statuts de la SCI

Le Code civil a fixé les mentions obligatoires à intégrer aux statuts.

Mentions obligatoires

Les statuts doivent être établis par écrit. Ils doivent déterminer, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de fonctionnement de la SCI.

Modification des statuts

Les statuts ne peuvent être modifiés, à défaut de clause contraire, que par accord unanime des associés. En aucun cas, les engagements d'un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci.

Durée de la SCI

La durée de la société ne peut excéder quatre-vingt-dix-neuf ans.

Omissions dans les statuts

Si les statuts ne contiennent pas toutes les énonciations exigées par la législation ou si une formalité prescrite par celle-ci a été omise ou irrégulièrement accomplie, tout intéressé est recevable à demander en justice que soit ordonnée, sous astreinte, la régularisation de la constitution. Le ministère public peut agir aux mêmes fins (les mêmes règles sont applicables en cas de modification des statuts).

L'action aux fins de régularisation des statuts se prescrit par trois ans à compter de l'immatriculation de la SCI ou de la publication de l'acte modifiant les statuts.

Les fondateurs, ainsi que les premiers membres des organes de gestion, de direction ou d'administration sont solidairement responsables du préjudice causé soit par le défaut d'une mention obligatoire dans les statuts, soit par l'omission ou l'accomplissement irrégulier d'une formalité prescrite pour la constitution de la société.

Personnalité morale de la SCI

La SCI jouit de la personnalité morale à compter de son immatriculation au registre du commerce.

Actes accomplis pendant la formation de la SCI

Jusqu'à l'immatriculation de la SCI, les rapports entre les associés sont régis par les statuts et les principes généraux du droit. Il est usuel en la matière d’insérer aux statuts une clause de reprise des actes accomplis pour le compte de la société en formation avec en annexe ...

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Domicilier une SCI chez soi

Domicilier une SCI chez soi

Comme pour toute société, les associés de la SCI sont en droit de domicilier le siège social de la SCI au domicile de leur représentant légal (le gérant). Selon l’article L. 123-11-1 du Code de commerce, toute personne morale est autorisée à installer son siège au domicile de son représentant légal et y exercer une activité, sauf dispositions législatives ou stipulations contractuelles contraires. Aucune disposition légale n’apporte de limitation ou d’interdiction à cette faculté pour les SCI. Il n’y a donc pas de limitation de durée à cette domiciliation.

Pour information, dans les cas où une disposition d’un règlement de copropriété limite la faculté de domiciliation d’une société, le gérant conserve le droit d’installer le siège social à son domicile, mais pour une durée ne pouvant ni excéder ...

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Combien coûte la création d’une SCI ?

Combien coûte la création d’une SCI ?

Les frais de constitution d’une SCI proprement dits sont les suivants :

Capital social : montant à fixer librement (l’option pour le variable est conseillée)
Publication de l’avis légal de constitution : environ 150 euros ;
Frais d’immatriculation au Greffe du tribunal de commerce : environ 100 euros.

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Comment constituer une SCI ?

Comment constituer une SCI ?

La création d’une SCI se fait par son enregistrement au greffe du Tribunal de commerce (qui a aussi le statut de Centre de formalités des entreprises -CFE) sur présentation d’une liasse comprenant :

2 exemplaires des Statuts datés et signés par tous les associés (timbrés et enregistrés préalablement à la recette des impôts du domicile de ....

- Une attestation de domiciliation

- 3 exemplaires du formulaire M0 « Sociétés civiles »

- Une attestation de parution de l’avis de création de la SCI paru dans un journal d’annonces légales habilité

- 3 exemplaires du ...

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Modification du capital d'une SCI - Annonce légale

Constitution de SCI - Annonce légale

Les avantages de la SCI

Les avantages de la SCI

Constituer une SCI présente les avantages suivants :

En matière de succession, créer une SCI et distribuer des parts aux héritiers permet d’éviter les inconvénients de l’indivision qui impose pour tout acte sur les biens immobiliers indivis, une décision de la majorité des 2/3 des coindivisaires (et non plus l’unanimité depuis le 1^er janvier 2007). La division en parts sociales permet aussi une gestion plus simple du patrimoine immobilier.

En matière de gestion patrimoniale, les avantages sont les suivants :

- protéger le patrimoine d’un associé en mettant à l’abri un bien immobilier des créanciers ;

- acheter les murs d’un bien pour le louer à une entité commerciale et donc de déduire les loyers des bénéfices imposables et de se constituer à terme un patrimoine immobilier professionnel ;

- bénéficier de la différence entre la valeur nominale des parts sociales de la SCI et la valeur marchande du bien immobilier ;

- déduire les intérêts d'emprunt des revenus fonciers des associés de la SCI ;

- bénéficier du régime favorable des plus-values des particuliers (l’immeuble acquis par une SCI est exonéré d’imposition après 15 ans de détention).

En matière de concubinage ou de vie commune, créer une SCI permet de mettre à l’abri son partenaire en lui attribuant un droit de jouissance du logement.

Les professionnels de l’immobilier peuvent recourir aux SCI pour assurer les montages juridiques suivants (sous réserve du contrôle d’un abus de droit par l’administration fiscale) :

1) Faire une donation de parts sociales à des enfants légataires plutôt qu’un bien immobilier. En cas de donation entre vifs d’un bien immobilier, le passif lié à l’acquisition du bien n'est pas déductible de sa valeur. Or en cas de cession de parts, les droits de mutation sont calculés sur la valeur nette des parts (passif déduit). Il conviendra de comparer les avantages de la SCI avec la fiscalité successorale : depuis le 1er janvier 2008, chaque parent peut transmettre, tous les six ans, à chaque enfant, la somme de 156.974 € sans payer de droits de succession. Chaque six ans, chaque les grands-parents peut également transmettre sans droit de succession, chacun et à chaque petit –enfant, la somme de 31.395 €.

2) Faire un emprunt par la SCI pour acquérir un bien immobilier afin d’économiser des droits de mutation (le calcul des droits de mutation se faisant sur le montant de l’actif net de la SCI lors de l’opération d’achat).

3) Démembrer la propriété des parts sociales de la SCI pour faire respecter les objectifs du donateur défunt : les concubins peuvent ainsi subdiviser les parts de la SCI en nue-propriété et en usufruit puis procéder à une répartition croisée (chaque concubin ayant la moitié des parts en nue propriété et en usufruit). De facto, les héritiers du concubin décédé ne peuvent « exproprier » du logement le concubin survivant.

4) Création d’une SCI afin d’éviter une situation d’indivision et éviter la complexité de la gestion d’une indivision.

5) Transmission d’un patrimoine familial de génération en génération.

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Pourquoi créer une SCI ?

Pourquoi créer une SCI ?

La constitution d’une SCI a le plus souvent pour but :

- d’assurer une gestion plus simple de biens immobiliers ;

- d’optimiser fiscalement la gestion d’un patrimoine ;

- d’accroître sa capacité de financement auprès des établissements de crédit ;

- de réaliser des économies d’impôts ;

- de transmettre un patrimoine à ses héritiers dans un cadre sécurisé et fiscalement attrayant.

A savoir : la constitution d’une SCI ne présente pas systématiquement des avantages sur le terrain de la fiscalité. Chaque situation doit être appréciée concrètement selon un faisceau de critères (valeur du patrimoine, statut des associés, opérations envisagées …)

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Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI

Ce qui n’est pas autorisé avec une SCI

Par opposition à une société commerciale, la SCI est de nature civile. L’objet social de la SCI ne doit pas permettre de réaliser des opérations à but lucratifs mais doit poursuivre des finalités non commerciales[1] : Il s'agit essentiellement de proposer de la location non meublée de locaux d'habitation ou de bureaux, de la location d'immeubles à usage industriel et commercial non équipés des moyens d'exploitation, ou enfin d'exploitations agricoles ou de terrains nus.

Une SCI ne peut donc faire à titre habituel des actes de commerce (achat d’un fonds de commerce, facturation d’honoraires, location d’appartements meublés, chambres d’hôtes etc.) mais doit se limiter à des opérations immobilières (achat de murs, location d’appartement nus etc.). A ce titre, l’encaissement de loyers n’est pas considéré par la loi fiscale comme une opération commerciale.

A savoir : l’administration fiscale tolère que la SCI accomplisse à titre exceptionnel une opération commerciale. Exemple : la vente d’un immeuble. Il est aussi acquis que la SCI puisse assurer des locations meublées ne dépassant pas 10 % du total de ses recettes.

[1] L'article 1655 ter du Code Général des impôts (CGI) exige que l'objet social de la SCI soit exclusif de tout autre. Par conséquent, sont exclues du champ d'application du régime de la transparence fiscale les sociétés qui, concurremment avec l'objet prévu par ce texte : i) exercent une activité commerciale, industrielle, agricole, ou non commerciale ; ii) ont une activité quelconque à l'étranger ; iii) accomplissent, même occasionnellement, des opérations commerciales ; iv) rendent à leurs membres ou à des tiers, avec ou sans rémunération, des services qui ne se rattachent pas directement à la jouissance des immeubles ; v) vendent ou donnent en location une partie quelconque de leur patrimoine immobilier.

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Qu’est ce qu’une SCI ?

Qu’est ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société instituée par deux personnes au moins (personne physique ou morale[1]) qui conviennent par un contrat (les Statuts) d'affecter à une entreprise commune des biens immobiliers en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter.

[1] Personne morale : toute entité, à l’exclusion des personnes physiques, qui dispose de la personnalité juridique (une existence légale permettant d’ester en justice, d’avoir un patrimoine, et d’accomplir des actes juridiques). Parmi les personnes morales figurent notamment les sociétés civiles (SCI …) ou commerciale (SARL, SA …), les associations, les collectivités territoriales etc.

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